주택담보대출 LTV, DTI, DSR 뜻 한도 계산기

주택담보대출 LTV, DTI, DSR 뜻 한도 계산기

계약금 지키려면

일반적으로 부동산의 가격은 높은 편이기 때문에 주택담보대출을 끼고 매수를 하게 된다. 이때 생각했던 것보다 대출이 적게 나올 경우 자금이 부족하여 잔금을 치르지 못한다면? 계약 불이행으로 계약금을 날릴 수도 있다. 계약금조차도 수천만원에 해당하는데 대출이 나오지 않아서 잔금을 치르지 못한다면 상당히 큰 피해를 입을 수밖에 없다.

따라서 본인의 주택담보대출 한도를 어느정도는 계산할 줄 알아야 계약금을 날리는 불상사를 막을 수 있으며 자금 계획을 세울 수 있다. 주담대에는 여러 가지 규제가 적용되는데 대표적인 항목이 LTV, DTI, DSR이다. 부동산을 매매할 생각이 있는 분이라면 반드시 알아야 항목이니 정확하게 짚고 넘어가도록 하자.

LTV

5억 원 짜리 아파트 매수하기 위해 주택담보대출로 4억 원을 빌렸을 때, LTV는 80%가 된다. 현재 LTV는 보통 70%를 적용하고 있는데 이는 규제 상황에 따라 변동될 수 있다. 일부 주담대의 경우 생애최초는 최대 80%까지 적용이 가능하다.

이렇게 LTV 규제가 있는 이유는 주담대를 받은 사람이 돈을 갚지 못했을 때 금융기관은 담보주택을 경매해서 그 대금으로 채권을 회수해야 하는 상황이 온다. 이때 LTV가 너무 높으면 경매로 낙찰되는 부동산 특성상 대출원리금을 모두 회수하기 어렵다. 그러므로 현재 아파트의 가격이 높더라도 그걸 팔아서 채권을 온전히 회수할 수가 없을 것이다. 이런 우려를 수치화한 것이 바로 LTV라고 보면 된다. 즉, 통상 대출 받을때 담보를 제시하면 정부에서 그 대출한도를 정해 주는 기준이 바로 이 LTV 비율인 것이다.​

DTI Debt to Income

DTI는 총부채상환비율이다. 예를 들어 연봉 5천만 원인 직장인이 은행에서 1년간 2억 원의 대출을 받은 경우, 이자를 포함해서 DTI는 대략 416%가 나온다. 1년에 5천만 원 버는 사람이 과연 자기 연봉의 4배나 되는 2억 원의 빚을 1년 안에 갚을 수 있을까? 이런 우려를 수치화한 것이 DTI라고 보면 되겠다.​

DTI의 도입 목적은 차입자의 소득신용 총량에 따라 부채신용의 한도를 설정함으로써 상환여력에 맞게 대출을 이용하도록 유도하는 데 있다. 그러니까 차입자가 대출을 상환할 수 있는지 판단하는 중요한 지표라고 할 수 있다. 연봉에 비해 과도한 빚을 막는 장치이자 대출 한도를 결정하는 중요한 지표이다. 참고로 상환 기간이 길어질 수록 내야 하는 이자 및 대출액이 낮아지기 때문에 대출한도가 높아질 수 있다.​

즉, 주담대를 받기 위해서는 LTV 한도 내에서 DTI가 적용(또는 DSR)되어 최종적으로 주담대를 받을 수 있다는 것이다.​

DSR Debt Service Ratio

DSR과 DTI가 유사해서 혼동하는 경우가 있는데 정확한 차이는 DSR의 경우 '주택담보대출 원리금상환액 + 기타대출 원리금상환액'이 계산식에 사용되며 DTI는 '주택담보대출 원리금상환액 + 기타대출 이자상환액'이 계산식에 사용된다. 원리금상환액은 원금과 이자를 균등하게 상환하는 것으로 당연히 이자상환액보다 클 수밖에 없다. 따라서 DSR이 DTI보다 대출 규제에 있어서 더 타이트하다.

일반적인 주담대의 경우 DSR 40%를 적용하는데 연봉이 1억이라면 주담대 원리금상환액 + 기타대출 원리금상환액이 연간 4천만원 이하여야 한다. 이를 월로 환산한다면 매월  약 333만원까지 적용된다.

DSR 규제가 없는 특례보금자리론

최근에 특례보금자리론이 이슈가 된 이유는 바로 DSR을 보지 않았기 때문이다. 다만 DTI 60%가 적용되긴 했지만 앞에서 알아봤던 것처럼 DTI의 경우 기타대출은 이자만 계산하기 때문에 주담대를 받기 상당히 수월했을 것이다.

새로 신설 예정인 신생아 특례대출 또한 DSR 미적용 예정이다. 다만, DTI는 60%가 적용되는데 사실 무주택 입장에서는 다른 기타 대출이 없을 경우 DSR과 DTI의 차이는 크게 다르지 않다. 기타대출의 경우 대부분 소액이고, 무주택자는 주담대가 따로 없기 때문이다. 따라서 DTI는 다주택자에게 큰 영향을 미치는 수치라고 볼 수 있다.

참고로 모든 DSR에 적용되지 않는 기타대출이 있는데, 이는 다음과 같다.

• 중도금대출
• 이주비대출
• 서민금융상품
• 주택연금
• 예적금담보대출
• 할부/리스 및 단기카드대출

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DSR 계산기

DSR 계산기는 여러 Web 사이트에서 찾아볼 수 있지만 최근에 카뱅에서 내 DSR 계산기 기능을 오픈하였다.

1금융권에서 받을 경우, 그리고 제 2금융권에서 받을 경우 최대 한도를 자동으로 계산해주기 때문에 DSR 계산이 복잡할 경우 해당 서비스를 이용하면 편할 것 같다.

카뱅 DSR 계산기 이용 방법은 앱으로 접속 후 '더 보기[...]'-> '내 DSR 정보'를 클릭하면 된다. 해당 화면에서 본인의 연소득을 입력하여 조회를 진행할 수 있으며, 조회를 한다고 해서 신용도가 떨어지거나 하는 일은 없다. 꽤나 정확하게 계산을 해주기 때문에 DSR 계산기가 필요하다면 이용해보는 것을 추천드린다. 참고로 광고 아니다.​

주담대 LTV, DTI, DSR 마치며

주택담보대출에 있어서 LTV, DTI, DSR는 반드시 알아야 하는 용어다. 본인이 얼마나 대출을 받을 수 있을지 미리 계산을 해볼 수 있기 때문이다. 이뿐만 아니라 취득세, 그리고 소유권 이전을 위한 법무관련 비용 등 기타 부대비용까지 생각한다면 좀 더 느슨하게 기준을 잡는 것이 좋다. 영혼을 끌어모아서 주택 마련을 하는 것은 추천하지 않는다. 물론 최종 판단은 본인의 몫이지만 책임 또한 본인의 몫임을 명심해야 할 것이다