부동산 규제지역 투기과열지구 조정대상지역 주택담보대출 현황

부동산 규제지역 투기과열지구 조정대상지역 주택담보대출 현황

부동산 규제지역
조정대상지역
정부는 부동산 시장 과열을 방지하기 위해 지역별로 투기지역, 투기과열지역, 조정지역을 지정하여 금융, 세제 등에 관한 사항을 규제하고 있다. 이를 포괄하는 개념이 바로 규제지역이다.​

규제지역으로 지정되면 금융, 세금제도, 전매제한, 청약, 정비사업 등에 다양한 규제를 받게 된다. 특히 분양가 상한제가 적용되어 주택 가격 상승을 제한하게 된다. 예를 들어 담보물 가치에 따라 대출을 해주는 LTV가 60%로 조정되는 것이다. 이는 하단에서 자세히 다루도록 하겠다.​

규제지역 지정은 어떻게 결정되나?

규제지역은 주택 시장 상황을 종합적으로 고려하여 주거정책심의위원회(주관: 국토교통부)에서 투기과열지구, 조정지역을 심의하고, 부동산가격안정심의위원회(주관: 기획재정부)에서 투기지역을 심의하여 지정한다. 현재는 고금리로 인해 급격한 부동산 하락을 막고자 서울 일부 지역을 제외한 대부분의 지역을 해제하였다.
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규제지역의 종류

조정지역

주택 분양 등이 과열되어 있거나 과열될 우려가 있는 지역이다.​

투기과열지구

주택에 대한 투기가 성행하고 있거나 성행할 우려가 있는 지역 중 주택 가격 안정을 위해 필요하다고 인정되어 지정된 지역이다.​

투기지역

해당 지역의 부동산 가격 상승이 지속될 가능성이 있거나 다른 지역으로 확산될 우려가 있다고 판단되어 지정된 지역이다.

원래는 조정지역 < 투기과열지구 < 투기지역 순으로 규제의 강도가 강했다. 현재는 규제의 정도를 구분하기 복잡하여 보다 간소화된 개정 법안을 준비 중이라고 한다.​

규제지역 현황 및 확인 방법

조정대상지역
[ 규제지역 현황 (2024년 4월 3일 기준) ]
투기지역: 강남구, 서초구, 송파구, 용산구
비규제지역: 서울, 수도권, 지방 등 모든 지역
규제지역은 청약 홈 > 청약제도안내 > 규제지역정보에서 직접 확인할 수도 있다.

청약 홈 - LH청약플러스

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주택담보대출 규제
[ LTV (Loan-to-Value) ]
LTV는 대출금액과 주택 가치(가치평가액)의 비율을 나타낸다.

비규제지역에서는 무주택자는 70%, 1주택 이상자는 60%로 LTV 규제가 적용된다.

투기과열지구, 투기지역, 조정지역에서는 무주택자와 1주택자 모두 LTV 50%로 단일화 적용 중이다. 다주택자는 규제지역에서 30%, 비규제지역에서 60%까지 주택담보대출이 적용되고 있다.

청약홈

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참고로 생애최초주택 구입자의 경우에는 9억원 이하 부동산에 대해서 LTV80% 한도 6억원까지(상품에 따라 달라질 수 있음) 적용된다.

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[ DTI (Debt-to-Income) ]
DTI는 총부채(원리금+이자)를 연간 소득에 대한 비율로 나타낸다.

투기과열지구, 조정지역에서는 DTI 40%, 비규제지역에서는 60%이며,

생애최초구입자와 실수요자는 투기지역 여부와 상관없이 DTI 60%이다.​

[ DSR (Debt Savings Ratio) ]

DSR은 총부채 원리금상환비율을 의미한다. 대출금액이 1억원 이상인 경우, DSR 40%가 대출 한도이다.​

기존에는 다주택자의 경우 주택담보대출을 받기 어려웠으나 현재는 LTV 30%까지 대출이 가능하도록 바뀐 것처럼 규제지역에 따른 내용도 계속해서 변경될 수 있다. 따라서 이 글에서는 대략적인 수치로만 확인을 하고 실제로 부동산 매매 계획을 한다면 직접 은행에 방문하여 꼼꼼히 알아보기를 바란다.

세금
[ 2주택 이상 취득세 중과 ]
규제지역 내에서 주택을 2주택 이상 소유한 경우, 취득세가 중과된다.

2주택자는 8%의 취득세를 지불하며, 3주택 이상 소유자는 12%의 취득세를 부담한다.​

[ 종부세 추가 과세 ]
다주택자의 경우, 부동산을 보유한 기간에 따라 종부세가 추가로 부과된다.

2주택 소유자는 20%의 종부세를 지불하고, 3주택 이상 소유자는 30%의 종부세를 부담한다.​

[ 장기보유 특별공제 배제 ]
규제지역에서 주택을 장기간 보유한 경우, 장기보유 특별공제를 받을 수 없다.​

전매제한

전매제한은 부동산 시장에서 투기를 막기 위해 도입된 제도로, 주택을 일정 기간 동안 다른 사람에게 되파는 행위를 제한하는 것을 의미한다. 이를 통해 주택을 투기 목적으로 구입하는 것을 어렵게 하고, 주택 시장을 안정시키는 목적을 가지고 있다.​

[ 기간 ]
규제지역과 지역별 조건에 따라 전매제한 기간이 다르다.

- 수도권의 경우 공공택지(분양가 상한제 적용) 및 규제지역은 3년, 과밀억제권역은 1년, 그 외 지역은 6개월

- 비수도권은 공공택지(분양가 상한제 적용) 및 규제지역은 1년, 광역시 도시지역은 6개월​

[ 시점 ]
전매제한 기간은 해당 주택의 입주자로 선정된 날을 기준으로 적용된다.​

[ 실거주의무 ]
분양가상한제 지역 조건마다 실거주의무가 적용된다.

실거주의무는 분양가상한제 지역에서 주택을 구입한 경우, 일정 기간 동안 해당 주택에 실제 거주해야 한다는 의무를 의미한다. 이는 취급하는 대출 조건 및 청약에 따라 달라질 수 있다.
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규제지역
규제지역은 부동산 시장의 과열을 막기 위한 정책이다. 다만, 무조건 과열에만 신경 쓰는 것이 아니다. 금리 및 경제 상황에 따라 규제 지역을 해제하기도 한다. 이를 통해 돈을 풀어주는 효과가 생겨 다시 부동산에 대한 수요가 증가할 수도 있다. 이러한 규제를 참고한다면 부동산 매매에 큰 도움이 될 것이다.