청년 전세임대의 문제점 갭투자, 전세사기

청년 전세임대의 문제점 : 전세안고매매, 갭투자, 전세사기
대한민국에만 있는 특이한 주거형태인 전세임대제도. 이 제도는 임차차인은 목돈을, 임대인은 집을 서로에게 빌려주는 제도이다.​

임차인은 대부분 대출을 통해서 전세를 들어가므로 전세자금대출 이자에 대한 부담은 임차인의 몫이다. 그럼에도 불구하고 전세를 들어가는 이유는 전세가 월세 대비 저렴하기 때문이다. 대한민국에는 각종 전세대출을 저리로 빌려주는 것이 많기 때문에 전세가 월세보다 저렴할 수밖에 없는 상황이다.

임대인 입장에서는 매매가 5억 하는 아파트를 전세 3억에 빌려주게 된다. 임차인 입장에서는 5억짜리 아파트를 전세 3억으로 살 수 있으니 굉장히 이득이라고 생각할 수도 있다.

하지만 임대인은 봉사자가 아니다. 본인의 집을 전세로 내놓던 월세로 내놓던 본인의 이득을 위해서 최선을 다하는 것이 임대인이다. 임차인 입장에서 저렴한 전세로 비싼 아파트에 거주하는 것이 좋아 보일지는 몰라도 결국 전세를 사는 사람이 많을수록 매매가는 더욱 높아지는 것이 현실이다.

오르면 내꺼 내리면 니꺼
전세안고매매: 갭투자
전세임대제도의 치명적인 단점은 임차인으로부터 받은 전세금은 대출로 취급하지 않는다는 것이다. 이 때문에 임대인은 DSR 규제에 영향을 받지 않고 무리한 갭투자를 할 수 있으며, 이러한 갭투자는 결국 집 값을 상승시킬 수 밖에 없다.

매매가 5억인 아파트에 3억 전세를 끼고 갭투자(전세안고매매)를 한다면 2억이면 충분히 아파트를 살 수 있다. 본인의 자금 사정 대비 더 비싼 수요를 가능케 함으로써 수요가 증가된다. 이는 당연히 수요와 공급 법칙에 따라 매매가는 더 증가하게 되는데 2억에 갭투자한 집주인은 매매가가 20%만 올라도 1억을 벌 수 있다. 2억 투자금 대비 50%를 먹는 것이다.

투자금 대비 상당한 수익금을 먹을 수 있는 갭투자는 전세임대제도가 있기에 가능한 것이다. 게다가 국가에서 저리로 전세자금대출을 풀어주고 있기 때문에 전세가는 더 높아질 수 밖에 없는 구조다. 따라서 전세안고매매를 하기 더 쉬운 환경인 것이다.

물론 갭투자가 잘못된 것은 아니다. 문제는 집값이 하락할 경우 임차인에게 책임을 떠넘기는 임대인들이 잘못된 것이다.

대한민국의 전세임대제도는 구멍이 너무나도 많다. 임대인이 전세금을 주지 않더라도 임차인이 강제로 받아낼 수 있는 방법이 없으며 집이 경매에 넘어가더라도 전세금을 온전히 다 받지 못한 위험도 있다. 임대인 입장에서는 가치가 떨어진 집을 포기하고 더 비싼 전세금을 가지고 튀는 것이다. 아무린 법적 리스크가 없다.

물론 경매에서 다 받지 못한 전세금이 있더라도 채권의 형태로 남아있긴 하지만, 이 상황까지 온 집주인이라면 작정하고 주지 않을 것이므로 사실상 못 받는다고 봐야 한다.

만약 전세사기를 형사처벌로 처리되었더라면 이런 전세사기는 크게 줄었을 것이다. 임대인은 더 신중하게 행동했을 것이다.

청년 전세임대 문제점

전세사기 피해자의 70% 이상은 2030 세대라고 한다. 부동산 계약 경험이 적은 2030세대의 청년들은 전세사기 대상에서 취약할 수밖에 없다. 일자리는 수도권에 몰려있고 지방에 있는 청년들은 어쩔 수 없이 상경을 해야 하는데 월세는 비싸고 전세라는 계약서를 처음 쓰니까 대부분 당하는 것이다.​

청년들이 특히 전세사기에 많이 당하는 이유가 바로 이것이다. 일자리 때문에 어쩔 수 없이 수도권으로 가야 하고, 부동산에 대한 지식은 없고, 사기꾼은 득실거리고, 법적 대책은 부족하다.

전세사기라는게 마음만 먹고 사기치면 변호사도 당한다고 한다. 그만큼 현제 전세사기에 대한 대책이 부실하다는 이야기다. ​

전입신고를 하더라도 다음날 효력이 발생하는 문제점.
전세금을 대출로 취급하지 않는 문제점.
전세금을 반환하지 않았을 경우 처벌에 대한 문제점.
부동산 시장 하락에 대한 아무런 안전장치가 없는 전세임대제도의 문제점.
청년 전세임대대출을 저리로 빌려주는 제도의 문제점.

찾아보면 문제점 투성이인 것이 전세임대제도이다. 반대로 해결방안은 이 문제점들에 대한 대책을 만드는 것이다. 하지만 이미 고착화되어 있는 전세제도의 문제점을 뜯어고치는 것은 쉽지 않겠지.​

이러한 리스크가 있음에도 불구하고 전세는 월세에 비해 저렴한 주거비용을 제공하고 있다. 그리고 이미 대한민국의 상당수는 전세에 살고 있다. 따라서 전세제도를 단기간에 없앤다는 것은 불가능에 가깝다.​

그렇다면 전세를 들어가기 위해서 임차인으로서 최소한의 안전장치를 마련하는 것이 좋다.