아파트 매매 계획, 생애최초 취득세 감면

아파트 매매 계획, 생애최초 취득세 감면

인플레이션 여파에 따라 기준금리가 급격하게 오르고 있다. 미국 기준금리의 경우에는 5.00%p 까지 올랐지만 한국 은행은 3.50%p에서 두 번 연달아 동결되었다.​

한국은 전세라는 특이한 제도로 인해서 부동산 가격 상승에 큰 영향을 주고 있다. 그래서 대부분의 대부분의 부동산에는 융자가 껴있다. 한국의 부동산 가격은 근로소득 대비 탑클래스 수준인 이유도 이것이다.​

전세 제도 자체가 문제는 아니다. 어찌 보면 임대인도 좋고 임차인도 좋은 윈윈 구조의 좋은 제도처럼 보이지만 임대인이 전세금을 주지 않을 경우 형사처벌까지 이루어지지 않는다는 것이 문제다. 그저 경매로 인한 배당으로 끝나기 때문이다. 사실 채권 추심 또한 완전한 강제도 아니기 때문에 최근 전세 사기가 기성을 부리고 있는 것이다.​

전세 제도의 가장 큰 허점은 잔금일 당일 전입신고 및 확정일자를 하더라도 다음날 대항력이 발생한다는 것이다. 이를 악용해 임대인이 잔금일 당일에 명의 변경을 하거나 근저당을 설정해버리면 세입자는 전세 사기에 당할 수밖에 없는 구조다.

하지만 대항력이 당일에 바로 생기도록 개정해도 문제인 게, 이렇게 되면 은행은 주담대를 해주지 않는다. 은행은 자선 사업가가 아니기 때문에 돈을 떼일 확률에는 배팅하지 않는다. 이 또한 부동산 시장에 치명적일 수밖에 없다.

여하튼 뜯어고칠게 많은 전세 제도 지만 갑자기 없애버릴 수는 없다. 이미 부동산의 상당 부분은 전세를 낀 상태에서 가격대가 형성되어 있기 때문에 갑자기 전세 제도가 사라진다면 많은 임차인이 피해를 보게 될 것이다.

​처음부터 없었으면 좋았을 전세 제도지만 지금은 이도 저도 못하는 상황이라 할 수 있다.​ 그럼에도 전세로 이사간다.

아파트 매매를 위한 기반 마련

필자는 7월에 전세 아파트로 이사 갈 예정이다. 전세 제도에는 많은 문제점이 있지만 주거비용이 월세에 비해 획기적으로 저렴하기 때문이다.

그러나 세상에 공짜는 없는 법. 전세 사기를 그나마 줄이기 위해서는 몇 가지 특약을 걸어야 한다. 관련 글은 아래 참조.

주의할 점은 등기부등본을 실시간으로 확인을 하고 특약을 걸고 대항력을 갖춰도 전세 사기를 완벽하게 막을 수는 없다.​

결국 전세금을 돌려주는 것은 임대인이라는 사람이 직접 해줘야 하기 때문에 배 째라고 안 주면 반환 소송을 하든 독촉을 하든 전세금을 받을 수 없다.

따라서 전세 사기를 대비해 두는 것이 좋다. ​

집주인이 전세 사기를 치는 경우
1.매매가보다 전세가가 높을 경우
2.상환능력이 없는 경우
3.작정하고 사기치기

1, 2번의 경우에는 경매 셀프 낙찰을 통해 못 받은 전세금을 낙찰대금으로 상쇄시킬 수 있다. 즉, 전세가가 매매가 보다 70% 이하라면 경매 셀프 낙찰을 통해 안전하게 손해를 막을 수 있다. 심지어 전세가가 시세보다 훨씬 낮을 경우에는 오히려 이득을 볼 수 있는 상황이 발생할 수도 있다.​

3번의 경우에는 특약과 증거자료 등을 확실하게 남겨둬야 한다. 잔금일날 근저당 설정 및 명의변경을 하지 못하도록 하고 선순위 근저당이 있다면 들어가지 않는 것이 안전하다. 이것만 걸러도 최악은 1, 2번이 전부다.​

즉, 전세가율이 70% 이하라면 집주인이 전세금을 안주더라도 대항력을 갖추고 손해를 막을 수 있다. 그러나 이런 매물은 대부분 전세 사기 안 친다.​

아파트 매매 계획

내집마련 디딤돌

필자는 이번에 전세로 2~4년 살다가 아파트 매매를 통해 내집마련을 계획하고 있다.​

들어가는 집이 전세가율은 50~60% 수준이기 때문에 전세사기 발생 시 셀프 낙찰을 통해 리스크 관리를 할 계획이다. 물론 보증보험은 필수고, 집주인에게 적극 협조를 요구할 것이다.​

이번에 타이밍이 좋은 게 전세가가 떨어지고 있기 때문에 각종 특약과 집주인의 협조를 받아낼 수 있다. 덕분에 전세 사기 리스크 관리를 쉽게 할 수 있게 되었다.

여하튼, 전세살이 2~4년 후에는 아파트 매매를 계획하고 있는데​ 생애 최초 무주택자를 위한 디딤돌대출이라는 고마운 지원 정책을 이용할 것이다.

금리도 2~3% 수준으로 거의 퍼주는 것과 다름없으며 체증식상환 방식 덕분에 주식투자와 같이 병행할 수 있다는 것이 엄청난 장점이다.​

이걸 이용 안할 순 없지. 게다가 생애최초 취득세 200만원 감면까지 해주니 아파트 매매에 대한 부담이 크게 줄었다.​

​부동산 매매 정리
부동산 시장에 대한 악재는 넘쳐난다. 인플레이션으로 인해 급격한 금리 인상, 그리고 뱅크런의 위험은 물론 출생률까지 바닥을 기고 있다. 즉, 부동산 가치 하락은 물론 수요도 크게 감소될 전망이다.​

그럼에도 불구하고 아파트 매매를 계획하고 있는 이유는 어차피 실거주를 목적으로 하기 때문이다. 실거주를 하고 있는 동안은 아파트 매매가가 오르나 내리나 상관없다. 아니 오히려 오리면 재산세를 더 내야 한다.​

필자는 최소 20년 이상은 실거주할 생각으로 아파트 매매를 계획하고 있다. 설령 나중에 가격이 하락하더라도 20년 동안 거주한 비용을 생각하면 손해는 아닐 것이다. 게다가 이사를 하지 않아도 되는 편안함, 그리고 내가 마음대로 집을 인테리어할 수 있는 자유까지 생각한다면 실거주 1채를 위한 아파트 매매는 괜찮다고 생각한다.​

피터린치도 투자를 하기 전에 집부터 사라고 말했지.

이 글은 지극히 개인적인 생각이며 모든 투자에 대한 선택과 책임은 본인에게 있음을 명심하자.