전략적인 주택담보대출 상환 방법

주택담보대출 상환은 전략적으로

빚내서 집사라

처음에 이 말을 들었을 때는 굉장히 부정적이었다. '빚내서 집사라', '30년 은행 노예' 등의 말을 들을 때마다 들었던 생각은 '빚내는 것은 정말 위험하구나'라는 생각이었다.

금리 5%로 주택담보대출 30년을 받았을 경우 매월 268만원을 상환해야 하며 총상환금액은 무려 966,278,921원이 된다. 거의 두 배 가까운 금액을 상환해야 하는 일이 발생한다. 그러니까 5억짜리 집을 전액 대출로 구매했다고 가정했을 경우 이자를 모두 포함한다면 결국 10억원이라는 돈으로 집을 구매하게 된 셈이다.​

이런 계산을 보고는 상당히 충격을 먹었다. 5억도 비싼데 결국 10억을 30년 동안 상환을 해야 하니 절망스러울 수밖에 없었다. 내 생에 내집마련은 할 수 없겠구나 라며 흙 수저 인생이 한탄스러웠다. 물론 이 생각을 할 당시에는 부동산은 물론 주식 공부 또한 하지 않았고 그저 취업을 준비만을 하는 백수였기 때문에 생각이 짧았다.

달라진 시야

취업을 하고 소득활동을 시작하면서 현금 흐름이 발생했다. 돈을 모으려고 은행 예금 이자를 알아봤는데 그 당시에는 코로나 이슈로 인해 양적완화가 한창이었다. 당연히 금리가 낮았고 대부분의 예금 금리는 2% 대였다. 보통 물가상승률은 3%인데 물가상승률 보다도 못한 금리였다. 원금은 보장되지만 눈에 보이는 숫자만 보장되는 것일 뿐 실질적으로는 1%씩 돈이 삭제되는 것과 다름없었다. 상대적으로 돈의 가치가 떨어지니 말이다.​

그래서 주식과 부동산 공부를 시작했다. 그리고 3년 이상 주식투자를 진행하면서 얻었던 결론은 연평균 10% 수익률은 충분히 가능할 것이라는 결론에 도달했다. 사실 내가 주식 투자를 잘해서가 아니다. 그저 미국 시장 지수를 따라가기만 해도 이 정도의 수익률은 기대할 수 있었다. 물론 시장을 초과하는 수익률을 위해 분산 투자 및 리밸런싱 작업을 진행하고 있다. 이 부분은 별도의 포스팅으로 자세히 다루도록 하겠다.

그리고 부동산의 경우 조금만 찾아봐도 예적금을 훨씬 능가하는 매물을 찾을 수 있었다. 사실 공부라 할 필요 없이 수도권 접근에 용이하고 역세권이면서 그 동네에서 가장 비싼 부동산은 대부분 우상 향하더라. 모르면 단지가 크고 비싼 부동산을 보면 된다. 비싼 것에는 이유가 있고 임장도 가보면 그 이유를 알 수 있게 된다.

결국 5억을 대출받아서 총 상환금이 10억이라 할지라도 30년 후의 부동산 가치는 훨씬 클 가능성이 높다. 설령 일본처럼 부동산 시세가 횡보를 하더라도 결국 그 부동산을 수요했기 때문에 결코 손해는 아니다.

전략적인 대출 상환

이렇게 공부를 하고 찾아보니 주택담보대출은 빠르게 상환할 필요가 없다는 결론에 도달했다. 특히 부동산을 담보로 돈을 빌려주는 주택담보대출은 담보물이 있기 때문이 이자가 낮은 편인데다가, 무주택자의 경우에는 정부 지원 저금리 주담대를 받을 수 있기 때문에 실질적으로는 더 저렴하게 부동산을 매수할 수 있다.

또한, 저렴하게 받은 주담대 상환 기간은 최대한 길게 잡으면서 투자를 하는 것이 대출 상환 이자보다 더 많은 수익을 발생시킬 수 있다. 정부 지원 저금리의 경우에는 더더욱 이러한 전략이 유리하다.

물론 이 경우에는 빚내서 투자하는 상황이다. 또한 투자가 100% 원금 보장이 될 수는 없다. 따라서 분산 투자는 선택이 아닌 필수이며 하락장에 대한 생각도 해봐야 한다. 그러나 주식에 대해서 조금만 공부를 해보면 우상향 가능성이 높다는 것을 알 수 있다. 이 부분은 필자의 말보다는 본인이 직접 느껴야 알 수 있으므로 관심이 있다면 공부를 해보시기를 바란다.​

개인적으로는 무주택자 포지션을 유지하면서 정부 지원 저금리 주담대를 통해 내 집 마련을 하고 상환은 최대한 늦게 하면서 주식투자를 하는 것이 베스트 시나리오다. 물론 이 방법이 성향에 맞지 않은 사람도 있다. 빠른 대출 상환이 편하다면 그 선택 또한 존중한다. 다만, 투자에 대한 모든 판단과 책임은 투자자 본인에게 있음을 잊지 말자